Krátký příběh‍

Máte na prodej byt 2+1. Reálná tržní cena je kolem 4 000 000 Kč. Oslovíte několik realitních kanceláří a nakonec si vyberete tu, kde vám makléř slíbí nejvyšší cenu, dokonce vyšší, než jste čekali. S naprostou jistotou vám řekne, že byt prodá za 5 000 000 Kč. Aby to působilo věrohodně, řekne vám, že podobnou nemovitost prý prodal nedávno za podobnou částku. (Možná to není pravda, možná že podobný byt skutečně prodal, ale za podstatně menší částku).

Proč by Vám ale říkal nepravdu? Protože potřebuje získat vaši nemovitost do nabídky, ideálně na exkluzivní smlouvu. Nastaví tedy cenu záměrně vysoko, aby vás „přetáhl“ od konkurence. Byt se inzeruje. Zájem není. Po 2–3 měsících se ptáte, jak to vypadá. Makléř začne vysvětlovat, že „teď je špatná doba“, „je hodně nemovitostí v nabídce“, „kupující čekají“… a navrhne první slevu třeba o 300 000 Kč.

Jenže byt je pořád nad tržní cenou. Zájem je dál slabý. Po dalších měsících přichází druhá sleva, poptávka po vašem bytu stále není. Vy už ale potřebujete prodat, tak souhlasíte s další slevou. Dostanete se na 4 000 000 Kč, tedy na cenu, kterou vám jiné kanceláře říkaly hned na začátku.

Rozdíl je v tom, že váš byt je teď přes půl roku v inzerci a navíc ve slevách.‍

A tady přichází problém. Nemovitost začne působit jako „ležák“. Lidé, kteří hledají podobný byt, sledují portály pravidelně. Vidí, že se byt nabízí dlouho, a v hlavě jim naskočí:
„S tím bytem musí být něco špatně, když ho nikdo nekoupil.“ A teď ještě jedna nepříjemnost. Chcete ukončit spolupráci, ale zjistíte, že jste podepsali exkluzivní zastoupení. Po určitou dobu nemůžete byt dát do jiné kanceláře. Čas běží a často se v tu chvíli začnou ozývat i investoři, kteří „ležáky“ cíleně sledují a jsou připraveni nakupovat pod cenou.

Tady necháme příběh otevřený. Doplnit si ho můžete každý jak myslíte, že asi dopadnul.
‍

Z praxe víme jedno: správná cena hned na začátku je nejčastěji nejrychlejší cesta k dobrému výsledku. Nemovitost se prodá svižněji, bez „nálepky ležáku“. A vy máte peníze včas pro další krok (koupě, investice, vyrovnání).

Jak poznáte kvalitního, schopného a etického makléře

1) Cenu neurčuje „od stolu“
Dobrý makléř stanoví cenu až ve chvíli, kdy zná detaily nemovitosti:
• nemovitost osobně navštíví a zhodnotí technický stav,
• projde technickou dokumentaci (výměry, dispozice, stavební úpravy, rekonstrukce),
• opře se o reálná data a lokální trh (ne o přání prodávajícího ani o „pocit“).

‍2) Umí vysvětlit, proč právě taková cena
Ptejte se. Ptejte se hodně a chtějte konkrétní odpovědi:
• Jak jste k ceně došel?
• Jaký bude postup prodeje krok za krokem?
• Kde všude bude nabídka publikovaná (Sreality.cz, další portály, sociální sítě, databáze zájemců)?
• Jak často mi budete dávat report a jakým způsobem?
• Budou profesionální fotografie, případně video nebo dron?
• Co můžu jako vlastník udělat pro lepší prodej (úklid, úpravy, home staging)?
Pokud jsou odpovědi makléře obecné, nekonkrétní a nejasné, je to varovný signál.

‍3) Má dohledatelnou reputaci a výsledky
Udělejte si vlastní průzkum:
• recenze na Googlu / Facebooku,
• doporučení v okolí,
• reference na konkrétní zakázky,
• jak dlouho působí v regionu a jak komunikuje.
Když je někdo opravdu dobrý a poctivý, většinou se to ví.

‍4) Netlačí na podpis hned a dává vám čas
Nic nepodepisujte pod tlakem. Férový makléř:
• dá čas na rozmyšlenou,
• nechá vás smlouvy v klidu pročíst,
• odpoví na doplňující dotazy,
• nebude hrát hru „tohle musíme podepsat dnes“.
Nejhorší rozhodnutí se dělají v emocích a ve spěchu.

‍5) Nebojí se nezávislého odhadu
Chcete mít jistotu? Nechte si cenu potvrdit nezávislým odhadcem.
Důležité je rozlišovat:
• nabídkovou cenu (to, co vidíte v inzerci),
• skutečnou prodejní cenu (za kolik se opravdu prodalo).
Skutečné prodejní ceny lze dohledat např. přes cenové mapy (placené) nebo z veřejných dat v návaznosti na katastr a realizované transakce. Makléř, který staví cenotvorbu převážně na co je v inzerci, často střílí od boku.

Chcete nezávisle probrat, jakou má vaše nemovitost aktuální prodejní cenu?
Pokud chcete nezávazně probrat strategii prodeje nebo si ověřit reálnou cenu, ozvěte se nám. Máme zkušeného odhadce, který na Vysočině oficiálně odhaduje nemovitosti více než 20 let. Dokáže vám nacenit vaši nemovitost a říct, jaká je její skutečná tržní hodnota. Rádi s vámi v klidu projdeme situaci a doporučíme další postup – finální rozhodnutí bude vždy na vás.